11月14日，國內頭部信托機構中信信托將姚振華旗下寶能城有限公司一筆14.08億元的不良債權公開掛牌處置，引發業內廣泛關注。

此次處置的債權包含借款本金10億元、剩余利息2.265億元及其他費用1.816億元，抵押物為深圳市南山區留仙大道北側寶能城花園（東區）三期工程中的160套房產，房產產權屬性為“商住混合用地/商業”。

圖片來源：上海聯合產權交易所

《每日經濟新聞》記者（以下簡稱“每經記者”）注意到，上述位于深圳核心區域的房產已存在二押、三押、四押及司法查封等多重權利限制。

據披露，中信信托已就該筆債權向深圳市中級人民法院提起訴訟，訴求包括判令債務人支付回購價款、特定資產收益款及違約金等相關費用，并主張對抵押物拍賣變賣價款享有優先受償權，同時要求寶能地產和寶能控股承擔連帶清償責任。目前，該案已進入一審程序，預計2025年四季度開庭審理。

值得一提的是，作為債權的出讓方，中信信托此次采用了“不預設轉讓底價但設置保留底價”的網絡競價規則。公開數據顯示，2025年上半年，中信信托以29.16億元營收位列行業第一，凈利潤為15.67億元。

而作為被拍賣的寶能方，每經記者梳理發現，今年以來寶能系已有多筆股權、資產被處置，涉前海聯合基金30%股權折價44%成交，前海財險20%股權被掛牌拍賣（后因異議中止），中炬高新部分股份被處置，合肥寶能城項目資產進入重整階段等。

160套房將“不預設底價”競價

本次債權所涉抵押物為寶能城有限公司名下位于深圳市南山區留仙大道北側寶能城花園（東區）三期工程中的160套房產。

圖片來源：京東資產交易平臺

上述債權的底層資產均位于南山區核心地段，在深圳房地產市場中的成交活躍度也較高。

樂有家數據顯示，寶能城花園（東區）目前有57套房源在售，小區掛牌均價為10.58萬元/平方米，不同戶型和樓層價格差異明顯。例如，75.5平方米左右的三房總價多在560萬—650萬元，92平方米左右的四房總價多集中在800萬—898萬元，而135平方米的大戶型總價普遍在1200萬元以上。該項目一套135平方米的5室2廳2衛房源，業主掛牌價為1338萬元，折合單價約9.91萬元/平方米。

值得一提的是，寶能城花園所在的南山西麗片區，并非真正意義上的典型豪宅片區，而寶能城花園作為西麗豪宅的標桿，成為該片區內突破西麗房價天花板的樓盤之一，在2021年樓市高峰期，成交價高達15萬元/平方米。

每經記者注意到，此次中信信托處置的寶能系資產，在競價規則上，采用的是“不預設轉讓底價但設置保留底價”的模式，打破了傳統不良資產處置的定價慣例。

“過往比較傳統的法拍方式是起拍價即保留價，起拍價差不多是參考價的70%。而不預設底價意味著潛在投資者無需面對固定的門檻價格，保留底價估計主要是為了防止資產被賤賣。”11月15日上午，一位法拍市場的從業者向每經記者表示。

眺遠咨詢董事長兼CEO高承遠則表示，固定底價時代，市場習慣以“評估值×折扣”錨定心理價位，容易形成單邊預期，但去掉預設底價后，第一輪出價就失去參照系，倒逼競買人自己跑盡調、搭模型等。

在高承遠看來，拍賣模式的轉變對信托公司的資產敘事能力、競價運營能力、輿情管理能力都是升維考驗。“需要公司對資產較為熟悉，‘盡調包’要足夠厚，否則市場用腳投票，一次冷場就把品牌折價。”高承遠分析稱。

寶能債務困局進入“深水區”

對寶能系來說，14.08億元的不良資產處置只能算得上債務困局的“冰山一角”。

據天眼查信息，截至今年11月，寶能投資集團整體被執行金額已超500億元。2025年開年前兩個月，姚振華就因多起案件被多地法院強制執行，新增執行金額合計超47億元，債務壓力持續升級。

進入到2025年，寶能系已有多宗股權、資產被處置。

每經記者梳理發現，2025年2月，寶能系持有的新疆前海聯合基金30%股權經歷五輪流拍后，以3766萬元成交，較首次拍賣價格下降44%。

值得關注的是，該基金管理規模已從2020年高峰時的496.27億元縮水至2024年末的97.51億元。此次交易后，上海證券取代鉅盛華成為前海聯合基金第一大股東，寶能系終結了對這家公募基金公司的控制。

今年6月，觀致汽車常熟生產基地以16億元底價上架法拍平臺，但最終因無人競拍而流拍。該基地建筑面積約19萬平方米，是寶能當年投入幾十億元打造的整車生產據點。

而此次被中信信托處置的寶能城花園房產，作為深圳南山區的優質項目，曾被視為寶能系的核心資產之一。另據京東法拍數據，寶能城花園（東區）四期工程也有12套房源被法拍，開拍日期為12月8日，申請執行人為中信銀行國際（中國）有限公司。

圖片來源：京東資產交易平臺

回顧寶能系的發展歷程，2015年因舉牌萬科引發資本市場震動，隨后大規模擴張導致債務高企。

近年來，在房地產行業調整及融資環境收緊的背景下，寶能系流動性危機逐漸顯現，資產處置成為緩解債務壓力的主要手段。但從目前情況來看，已處置資產的規模相較于巨額債務仍顯得杯水車薪。

中國城市發展研究院投資部副主任袁帥分析認為，寶能系此次14.08億元債權的處置結果，將對其后續債務重組進程產生重要影響。若債權能順利轉讓，或將為其他債權人提供處置參考；若處置遇阻，則可能進一步加劇市場對寶能系償債能力的擔憂。

高承遠提到，信托端一旦拍出，相當于給寶能整個資產池釘下一顆“價格釘子”：一是錨定系數，其他金融機構再談債務展期，就會拿這次成交價做折扣基準，整體削債空間被鎖定；二是示范系數，若中信信托通過“競價+保留價”實現高回收，后面排隊的大債權人將拒絕“債轉股”式長周期方案，要求復制現金回收路徑，迫使寶能從“時間換空間”轉為“資產換現金”。

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封面圖片來源：京東資產交易平臺